自分の店を持つからには、客足の途絶えない一等地で、理想の内装や外装の施された店を開店したいものです。
しかし、開業に充てられる資金が無限にあるという方はほとんどいないでしょう。
はたして店舗を開業する際に、初期費用はどのくらいかかるのでしょうか。この記事では、店舗を借りる際に必要となる初期費用について詳しく説明します。
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店舗物件を借りる際に必要な費用
店舗を借りる際には、賃料以外にもさまざまな費用が必要になります。
賃貸契約時に必要なもの
物件を借りるには、多くの場合は不動産業者を通じて賃貸契約します。契約の際に必要となる費用は、下記の通りとなります。
・保証金（敷金）
居住物件と同様に、店舗物件を賃貸する際にも保証金は必要となります。
相場は居住物件よりも高く、賃料の8〜12カ月分となります。
基本的には退去時に返還されますが、退去時のクリーニング代などに充てられるので、全額の返金はほぼありません。
また賃料の支払い遅延や物件の破損修理などがあった場合にも、保証金から天引きされます。
・礼金
契約した際に貸主に支払う費用が礼金です。
礼金の相場としては、賃料の2カ月程度の金額となっています。
いわゆる「お礼」の意味で支払うものなので、退去時に返却はありません。
・前家賃
入居月と翌月の賃料を、前家賃として事前に支払います。
月の途中から入居する場合は、月額を月末までの日数で日割りをして支払うケースが一般的です。
共益費についても同様で、賃料と合わせて支払います。家賃に充てられるので、退去時の返却は当然ありません。
・仲介手数料
不動産業者などの仲介業者を通して契約すると、仲介手数料が必要になることがほとんどです。
賃貸契約の場合、宅建業法上で「賃料の1カ月分」と上限が決められています。
・保証会社委託料
保証会社委託料とは、賃貸契約の際に保証会社に支払う費用です。
保証会社というのは入居者の賃料を保証する会社で、万が一賃料が滞納したとき代わりに支払いをしてくれます。
連帯保証人を立てずに賃貸契約が可能となるので、利用されるケースは多いです。物件によっては、連帯保証人を立てれば保証会社への加入は不要というところもあります。
しかしながら、貸主としては確実に延滞した賃料が入るため、連帯保証人を立てても保証会社への加入が必須となる物件も少なくないのが現状です。
金額は会社によってさまざまですが、年間で賃料の半月〜2カ月分くらいと考えておけばよいでしょう。
・各種保険料
とくに飲食店を営業する場合、入居の際に火災保険への加入が必須となる物件がほとんどを占めています。
また店舗には不特定多数の顧客や業者が出入りするので、破損や盗難に関しての保険もかけておくと安心です。
各種保険に関しては、不動産業者などの仲介業者を通さずに自分で加入できるケースがあります。
保険の内容によって金額が大きく変わるので、どのくらいの保険が必要か専門家の判断を仰ぐのも一つの方法です。
・広告料
物件の共有スペースに看板などを出す場合、広告料が必要となることがあります。金額については物件によって異なりますので、一概にいくらかかるとはいえません。
契約上支払いが必要となった際には、不動産業者に金額を確認しておきましょう。
・造作譲渡料
内装の残っている居抜き物件の場合、前テナントの造作物に対して借主が支払う費用となります。
コンクリート打ちっぱなしのスケルトン物件の場合、造作譲渡料が必要になることはありません。
このように、事前に必要な費用はかなりの金額となります。
例として、賃料20万円（税別）、保証金10カ月の物件についてざっくりとシミュレーションしてみましょう。
- 保証金（敷金） 200万円
- 礼金 20万円
- 前家賃 最大40万円＋共益費
- 仲介手数料 20万円
- 保証会社委託料 20万円
- 各種保険料 保険によって異なる
ザッと挙げただけでも300万円プラス共益費と保険料、さらに消費税が必要となります。広告料や造作譲渡料が別途かかる物件ならば、さらに費用がかさみます。
賃貸する際にかかる初期費用の目安として、このくらいはかかると想定しておきましょう。
賃貸契約以外に必要なもの
賃貸契約を結んでも、すぐに店舗の営業はできません。店舗を営業するためには、賃貸契約以外にも費用を支払う必要があります。
・内外装工事費
スケルトン物件の場合、内装や外装を工事する費用がかかります。
飲食店では店内の厨房機器や客席、店外の装飾や看板などすべて自分でそろえなければなりません。
また備え付けの設備を使用する際でも、修繕や改築の必要なケースが考えられます。
かかる費用は店舗の規模や営業内容によって変わりますが、広い店舗や凝った内外装にした場合は相応の金額がかかります。
一般的には内外装の工事費が、初期費用の中で一番大きな支出となるでしょう。
・賃料、共益費、管理費など
賃貸契約する際に、前家賃として入居の翌月までの費用は払っているのが普通です。
内外装の工事は、賃貸契約開始日から取り掛かります。もし工事が、前家賃を支払ってある期間内に終了しなければ、営業していなくても翌月から家賃を支払う必要があります。
工事が長引けば長引くほど、営業までの空家賃が発生してしまうのを頭に入れておきましょう。
賃貸契約以外にかかる費用の方が、実は高額になるケースが多くなります。どちらにも考慮した初期費用を準備しておくよう、注意しましょう。
店舗物件を探す際の注意点
店舗物件を実際に探す際には、どういった部分を考慮すればよいのでしょうか。
物件探しについての注意点をいくつか挙げておきます。
条件をよく確認する
物件探しで最も重要なのは、「物件が自分のビジネスにあっているかどうか」の見極めです。
- 立地やエリア
- 単独店舗かテナントか
- テナントの場合、店舗は何階にあるか
- 店舗の面積
- 駐車場の有無
- 賃料、共益費
- 飲食店の営業が可能か（軽飲食しか認めないというケースがある）
- 営業時間の制限があるか（テナント施設の営業時間に準じなければならない、など）
これらの条件をすべて確認し、自分の営業したい店が思うような売上を見込めるか、よく検討しましょう。
フランチャイズでの開業を考えている場合、フランチャイズ本部側の条件もありますので事前に確認が必要です。
予算を決めておく
条件を検討すると同時に、あらかじめ予算を設定しておくようにします。
物件探しで予算をオーバーしてしまうときは、どうしても譲れない条件を優先して検討します。
そこで注意すべき点は、「譲れない条件が現実的かどうか客観的に判断すること」です。
「店舗の内装にこだわりたいから」と、立地が悪く集客が望めない安い物件を借りてしまうと、経営が成り立ちません。
あらかじめ決めた予算内で、設定した売上をクリアできるような物件を探すのが、成功への近道となります。
初期費用を抑えるポイント
店舗物件を賃貸する際、営業初期の資金繰りを考えると初期費用はできるだけ抑えたいところです。初期費用を抑えるためには、どのような方法が考えられるでしょうか。
手数料を抑える
賃貸契約にかかる手数料を抑えられると、初期費用は圧縮できます。
保証金が安い物件や、礼金や仲介手数料がゼロという物件も探せばあります。
ただし、なぜ手数料が安くなっているのかは事前に確認しておいた方が賢明です。
「自社物件なので手数料が安い」など納得できる理由がない場合は、何かしら物件に問題があるかもしれません。
インターネットやポータルサイトで、そういった物件を検索して内容を確認するとよいでしょう。
賃料を交渉する
月額の賃料を下げてもらうように交渉するのも、一つの方法です。賃料が下がれば、賃料を基に計算されている手数料も下がる可能性があります。
賃料の交渉をするのであれば、契約を前提として話を進めましょう。
交渉の際は、地域の相場からかけ離れていない金額を提示するのが大切です。
設備改修費を交渉する
物件を下見した際にトイレや空調など設備が備え付けられている場合、経年劣化している部分については貸主や不動産業者に改修を交渉してみましょう。
無理ならば致し方ありませんが、もし希望を聞いてもらえれば費用を縮小できます。
また、複数の内外装工事業者から相見積もりを取り、価格交渉するのも手です。
まとめ
この記事では、店舗物件を賃貸する際の初期費用について詳しく説明しました。
店舗を開業するには物件を賃貸するだけではなく、内装や外装にも大きく費用がかかります。条件のよい物件は競争率もかかる費用も高くなりますし、逆もまたしかりです。
フランチャイズでの開業を検討している場合、フランチャイズ本部の条件とのすり合わせも必要となります。
どのくらいの規模・形態で営業するかをよく検討し、あらかじめ予算を決めて物件を探すのがとても大切となるでしょう。
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